När ett hus ska säljas av ett dödsbo krävs att en bouppteckning upprättas och registreras samt att ansökan om lagfart görs. Ett dödsbo kan friskriva sig från ansvaret av dolda fel med en friskrivningsklausul. Köparen kan då inte ställa krav på ersättning för fel som inte kan upptäckas vid en besiktning.
Ett dolt fel är fel i huset som varken köpare eller säljare är medvetna om vid köp och försäljning och som inte kan upptäckas vid en besiktning eller som kan tänkas existera med tanke på husets ålder.
Det är köparen som har undersökningsplikt och noggrant ska inspektera bostaden för fel som kan upptäckas utan att göra ingrepp i fastigheten. Köparen kan enligt jordabalk Jordabalk (1970:994) kap 4 19 § inte kräva ersättning för fel som bör kunna upptäckas vid en besiktning eller inspektion.
Köparen upptäcker vattenskada i ett badrum som fackmannamässigt renoverats 5 år innan försäljning. Om felet inte känts till av varken köpare eller säljare räknas det här som ett dolt fel om det inte kunnat upptäckas vid besiktningen. Köparen har då rätt enligt Jordabalk (1970:994) kap 4 19 § att göra avdrag på köpeskillingen, häva köpet eller rätt till ersättning för skada. Säljaren är ansvarig för dolda fel i 10 år.
Köparen upptäcker att vatten läcker in i ett tak som inte renoverats på över 40 år. Om säljaren inte känt till felet vid försäljning kan ansvaret falla på köparen då ett äldre tak kan förväntas ha skador eller läcka.
En dödsbo kan upprätta en friskrivningsklausul för att avskriva sig delar eller allt ansvar för fel i huset. Köparen har då inte rätt till någon ekonomisk ersättning för exempelvis ett tak eller hela huset. Tänk på att en friskrivningsklausul ofta innebär ett lägre slutpris vid försäljning då köparen tar på sig fler risker.
När alla tillgångar har fördelats och alla eventuella skulder har betalats av dödsboet upphör det. Då kan inte köpare längre begära ersättning oavsett om en friskrivningsklausul upprättats eller ej.
"Köparen av fastigheten avsäger sig vid signering av detta avtal rätten att göra anspråk på prisavdrag eller skadestånd enligt 4 kap. 19 § Jordabalken, med undantag för fall där säljaren handlat svikligt eller grovt vårdslöst."
OBSERVERA Det här är enbart ett exempel. Du bör kontakta en jurist eller mäklare som kan hjälpa dig upprätta en friskrivningsklausul.
Bouppteckning. För att kunna sälja ett dödsbo behöver du först upprätta en bouppteckning. Det är en sammanställning av den avlidnes tillgångar och skulder samt eventuella makar. Bouppteckningen ska sedan skickas in och registreras till Skatteverket inom 4 månader. Läs mer om bouppteckning på Skatteverkets webbplats.
Lagfart. Ansök om lagfart för dödsboet. Lagfart är ett bevis på att dödsboet är ägare av huset. Du kan ansöka om lagfart på Lantmäteriets webbplats.
Skatteverket. Det är du/ni som dödsbodelägare som ansvarar för att deklarera för dödsboet. Deklarationen ska innehålla både inkomster den avlidne haft innan dödsfallet och dödsboet. Läs mer om att deklarera för ett dödsbo på Skatteverkets webbplats.
Kontakta Bülow och Lind om ni behöver hjälp eller rådgivning inför försäljning av ett dödsbo. Vi har över 35 års erfarenhet och är verksamma i sydvästra Skåne. Kontakta ett av våra lokala kontor i Malmö, Lund, Löddeköpinge eller Staffanstorp.
Om ni som dödsbodelägare är oense kan ni anlita en boutredningsman som företräder er i försäljning och hantering av dödsboet och fördelning av dess tillgångar.
